Le rachat de crédits peut constituer une piste lorsque le taux d’endettement atteint ou dépasse la limite de 35 % fixée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), freinant un nouveau projet immobilier.
En regroupant plusieurs prêts en un seul, cette opération peut permettre de rééquilibrer la capacité d’emprunt et, dans certains cas, d’intégrer un projet locatif dans le nouveau financement. Mais est-ce réellement pertinent pour investir en location meublée ?
Avantages, limites et points de vigilance : voici ce qu’il faut analyser avant d’envisager ce type de montage.
Le rachat de crédits, aussi appelé regroupement de crédits, consiste à rassembler plusieurs prêts en cours (immobilier, consommation, auto, travaux…) en un seul nouveau crédit. L’emprunteur n’a alors plus qu’une seule mensualité à rembourser, généralement plus faible que l’ensemble des échéances précédentes.
Cette opération repose le plus souvent sur un allongement de la durée de remboursement. En étalant la dette sur une période plus longue, la mensualité diminue, ce qui peut permettre de retrouver une capacité d’emprunt ou de rééquilibrer son taux d’endettement.
On distingue deux situations :
Si le regroupement de crédits peut alléger les mensualités, il entraîne généralement un coût total plus élevé.
L’allongement de la durée et les frais associés (pénalités, frais de dossier, garantie) augmentent le montant total des intérêts payés sur la durée du prêt.
Lorsque vous envisagez d’investir en location meublée tout en remboursant déjà plusieurs crédits, la capacité d’emprunt peut rapidement devenir un frein.
Que ce soit pour un LMNP ou non, les banques évaluent en effet le taux d’endettement, calculé selon la formule :
(mensualités de crédits / revenus) × 100
Depuis les recommandations du HCSF, ce taux ne doit généralement pas dépasser 35 % des revenus pour qu’un nouveau prêt soit accordé, sauf cas particuliers.
Dans ce contexte, obtenir un financement supplémentaire peut s’avérer difficile. Le regroupement de crédits peut alors être étudié pour réorganiser les dettes existantes. En réunissant plusieurs prêts en un seul et en allongeant la durée de remboursement, la mensualité globale peut être réduite.
Cette baisse mécanique des échéances peut améliorer le taux d’endettement et faciliter l’étude d’un nouveau projet immobilier, notamment d’un LMNP.
Dans le cadre d’un investissement locatif, les banques peuvent également intégrer une partie des loyers futurs dans le calcul des revenus, généralement autour de 70 % du montant estimé.
Enfin, la présence d’un bien immobilier déjà financé peut constituer une garantie supplémentaire lors d’une opération de rachat, notamment lorsqu’un établissement met en place une garantie hypothécaire.
Prenons le cas d’un emprunteur percevant 4 000 € de revenus mensuels. S’il rembourse 1 400 € de mensualités de crédits, son taux d’endettement est de :
(1 400 / 4 000) × 100 = 35 %
Il atteint donc la limite généralement retenue par les banques selon les recommandations du HCSF, ce qui peut bloquer un nouveau projet immobilier.
Après un rachat de crédits, les prêts sont regroupés et la durée de remboursement est allongée. La mensualité globale peut alors être réduite.
Par exemple :
La baisse des mensualités permet de retrouver une marge d’endettement, qui peut être utilisée pour financer un nouvel investissement locatif, sous réserve bien sûr de l’analyse globale du dossier par la banque.
Dans le cadre d’un investissement locatif, les banques tiennent généralement compte d’une partie des loyers futurs dans le calcul de la capacité d’emprunt.
Le plus souvent, environ 70 % des loyers prévisionnels sont intégrés aux revenus de l’emprunteur afin d’anticiper les charges, la fiscalité ou les éventuelles périodes de vacance locative.
Pour défendre votre projet après un rachat de crédits, il est donc essentiel de bien calibrer votre investissement locatif L’objectif est que les loyers attendus couvrent une part significative - voire la totalité - de la nouvelle mensualité liée à l’investissement.
Le choix du bien joue également un rôle clé. La location meublée peut être particulièrement pertinente dans les zones où la demande locative est soutenue : villes étudiantes, bassins d’emploi dynamiques ou secteurs accueillant des professionnels en mobilité.
Dans ces contextes, la rotation des locataires reste souvent fluide, ce qui renforce la crédibilité du projet auprès de l’établissement prêteur.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre un cadre fiscal spécifique relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes d’imposition sont possibles.
Au micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s’applique sur les loyers perçus pour déterminer le revenu imposable. Cette option peut être adaptée lorsque les charges réelles restent limitées.
Au régime réel, il est possible de déduire l’ensemble des charges et d’amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier. Ce mécanisme comptable permet souvent de réduire fortement la base imposable, voire de neutraliser l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.
À titre de comparaison, en location nue, le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, le reste étant soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
En combinant loyers potentiellement plus élevés et fiscalité adaptée, le LMNP peut contribuer à améliorer le cash-flow de l’investissement et faciliter l’équilibre financier du projet.
Deux stratégies peuvent être envisagées lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier après un regroupement de crédits.
Le rachat de crédits peut inclure directement le financement du nouvel investissement immobilier LMNP. L’opération regroupe alors les prêts existants et le crédit destiné à l’achat locatif dans un même montage.
Avantages : une seule opération financière, une vision globale du projet et parfois une mensualité unique plus lisible.
Inconvénients : un montage plus complexe à négocier et un coût total du crédit pouvant être plus élevé si la durée est fortement allongée.
Dans ce cas, le regroupement est utilisé en premier lieu pour réduire les mensualités et le taux d’endettement, puis une nouvelle demande de financement est présentée pour l’investissement locatif LMNP.
Avantages : un dossier parfois plus simple à analyser pour la banque et une meilleure lisibilité de la capacité d’emprunt.
Inconvénients : deux démarches successives et l’incertitude que la nouvelle demande de prêt soit acceptée.
Le choix dépend généralement de la situation financière de l’emprunteur et de la stratégie retenue avec l’établissement prêteur.
Le rachat de crédits peut améliorer la capacité d’emprunt, mais cela ne signifie pas nécessairement que la rentabilité de l’investissement locatif sera meilleure. Ces deux notions doivent être distinguées.
En regroupant plusieurs prêts et en allongeant la durée de remboursement, le rachat de crédits permet souvent de réduire les mensualités et donc de faire baisser le taux d’endettement. Cette amélioration peut faciliter l’accès à un nouveau financement pour un projet locatif LMNP.
En revanche, cette opération entraîne généralement un coût total plus élevé, car les intérêts sont payés sur une durée plus longue et peuvent s’accompagner de frais supplémentaires. Le TAEG (taux annuel effectif global) reste donc un indicateur essentiel pour comparer les différentes offres et mesurer le coût réel du financement.
Avant de se lancer, il est indispensable de réaliser une simulation complète intégrant les loyers attendus, les charges, la fiscalité et le coût du crédit. Cette analyse permet de vérifier si l’investissement reste cohérent sur le plan économique.
À retenir :
Le rachat de crédits :
En résumé, le rachat de crédits peut aider à réorganiser ses finances et à retrouver une capacité d’emprunt pour un investissement en location meublée. Cette opération ne constitue toutefois pas une solution miracle : l’allongement de la durée et le coût global du financement doivent être pris en compte.
Avant de se lancer, une analyse complète du projet reste indispensable, en croisant aspects bancaires et fiscaux. L’accompagnement d’un professionnel peut alors permettre d’évaluer la pertinence du montage et de sécuriser la stratégie d’investissement.
Oui, c’est possible. La banque examine principalement le taux d’endettement, calculé en comparant les mensualités de crédits aux revenus. Si ce taux reste généralement sous la limite de 35 %, le projet peut être étudié.
Les loyers futurs peuvent aussi être partiellement pris en compte dans les revenus par la banque, ce qui peut améliorer la capacité d’emprunt et faciliter l’accès au financement.
Oui, dans certains cas. Le regroupement de crédits consiste à rassembler plusieurs prêts en un seul, souvent avec une durée de remboursement plus longue.
Cette opération peut réduire la mensualité globale et donc faire baisser le taux d’endettement. En revanche, l’allongement de la durée entraîne généralement un coût total du crédit plus élevé.
Oui. Lorsqu’un investissement locatif est envisagé, les banques intègrent généralement une partie des loyers prévisionnels dans le calcul de la capacité d’emprunt.
En pratique, environ 70 % des loyers estimés sont pris en compte par la banque afin d’anticiper les charges, la fiscalité et les éventuelles périodes de vacance locative.
Le regroupement de crédits n’est pas sans risques. L’opération peut entraîner un coût total plus élevé en raison de l’allongement de la durée et de certains frais associés.
De plus, si les revenus locatifs attendus ne sont pas au rendez-vous ou en cas de vacance locative, l’équilibre financier du projet peut être fragilisé.
Tout dépend de la situation financière. Certains emprunteurs choisissent d’intégrer directement le projet immobilier dans l’opération de regroupement de crédits.
D’autres préfèrent réaliser d’abord le rachat pour réduire leur taux d’endettement, puis déposer une nouvelle demande de financement. Chaque option présente des avantages et doit être étudiée au cas par cas.
Le rachat de crédits peut améliorer la capacité d’emprunt, mais il n’augmente pas automatiquement la rentabilité de l’investissement.
En allongeant la durée du financement, il peut accroître le coût total du crédit. La rentabilité dépend donc surtout du prix du bien, du niveau des loyers, de la fiscalité et des charges associées.
Le statut LMNP peut renforcer la crédibilité d’un projet locatif, notamment grâce à une fiscalité spécifique et à des loyers souvent plus élevés qu’en location nue.
Toutefois, la banque analyse surtout la solidité globale du dossier : revenus, taux d’endettement, qualité du bien, localisation et cohérence financière de l’investissement.
Article rédigé par Stéfano Demari
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